Переоборудование квартиры в нежилое помещение

Перепланировка и переоборудование

Очень часто при выполнении нового ремонта в квартире одновременно выполняются работы по перепланировке и переоборудованию. Однако собственники недвижимости, не слишком искушенные в строительной и близкой к ней сферах, порой слабо разбираются в таких понятиях, как перепланировка, переоборудование и переустройство помещений, считая, что это все явления одного порядка. Однако это не совсем так.

Поэтому предлагаем внести ясность в этот вопрос и сразу определиться, в чем отличие переоборудования от перепланировки. Тем более, что владельцу квартиры или нежилого помещения, решившего делать капитальный ремонт, это знать желательно, поскольку не все ремонтные работы разрешены законом, и, чтобы не обременять себя ненужными проблемами в дальнейшем, лучше сразу начать разбираться в данной теме.

В первую очередь стоит отметить, что целью перепланировки и переоборудования является улучшение условия проживания в квартире или, если мы говорим о нежилом помещении, подготовка его под решение конкретных задач, например, коммерческих .

Под перепланировкой принято понимать проведение работ в помещении по улучшению или изменению его конфигурации.

Чтобы было понятней, о чем именно идет речь, перечислим основные действия, которые считаются перепланировкой:

  • демонтаж ненесущих перегородок;
  • возведение легких межкомнатных перегородок;
  • заделка или устройство нового дверного (оконного) проема в несущей стене или перекрытии;
  • расширение существующих дверных проемов;
  • изменение конструкции пола.

А теперь рассмотрим, что входит в понятие «переоборудование». В ППМ №508-ПП используется специальный термин – «переустройство», обозначающий разные способы переоборудования квартир и нежилых помещений.

Он используется для обозначения работ по замене, перестановке и переносу инженерного оборудования, которое обозначено на планах БТИ. В первую очередь сантехнического (унитазы, раковины, биде, мойки, душевые кабины, ванны), газового и электрического (кухонные плиты). А также того, которое требует подводки инженерных сетей.

Перепланировка и переоборудование квартиры в кирпичном доме с объединением санузла​, переносом и заменой сантехнических приборов:

Например, вы желаете не просто заменить сантехнику на более новую и современную, а собираетесь поменять ее расположение, то такие действия будут трактоваться как переоборудование. И, также, как и перепланировка, любое перемещение этих приборов в габаритах квартиры обязательно должно быть предварительно согласовано с жилищной инспекцией с последующим внесением изменений в документы БТИ.

При этом перенос или замена бытовых приборов (холодильник, кулер для воды, стиральная машина, вытяжка, посудомоечная техника и т.п.), наличие и расположение которых никак не отмечено в планах БТИ, переоборудованием не является и согласования не требует.

Как вы можете видеть, разница между перепланировкой и переоборудованием существует, но есть у них и одно общее сходство, которое заключается в том, что все перечисленные действия и в одном и в другом случае можно совершать только после получения соответствующего разрешения у государственных органов в установленном законом порядке.

За перепланировку, переоборудование квартиры без предварительного согласования, отечественным законодательством установлено достаточно серьезное наказание – от административного наказания в виде денежного штрафа и лишения возможности осуществления любых операций с недвижимостью (дарение, наследование, продажа, обмен и т.д.) до принудительной продажи квартиры с молотка по решению суда (в Москве такие случаи уже были).

Чтобы не допустить столь нежелательных и малоприятных последствий собственникам необходимо соблюдать порядок проведения перепланировки и переоборудования, который подразумевает до начала проведения капитальных ремонтно-строительных работ разработку проектной документации – технического заключения на перепланировку и проект с новыми планировочными решениями (проект перепланировки).

Порядок согласования переоборудования помещений аналогичен порядку согласования перепланировки. Причем перепланировка и переоборудование чаще всего согласуются единым проектом . В этом случае документация дополняется соответствующими разделами: аксонометрической схемой трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, расстановкой сантехприборов в квартире и т.д.

В целом процедура перепланировки и переоборудования выглядит следующим образом:

  1. разработка проектной документации;
  2. согласование проекта и получение разрешения на ремонт;
  3. выполнение ремонта;
  4. подписание актао завершенной перепланировке и переоборудовании помещения;
  5. внесение произведенных изменений в документы БТИ и получение нового технического паспорта.

Наше законодательство разрешает заниматься оформлением документации для перепланировки и переоборудования только официальным проектным организации с допуском СРО.

Уверены, что вы не пожалеете, если доверите разработку проекта перепланировки специалистам нашего проектного бюро.

Подготовленная нашей компанией документация с успехом проходит процедуру согласования во всех госструктурах , а это означает, что разрешение на перепланировку и переоборудование вы получите максимально быстро без лишней траты денег и нервов.

Нужно отметить, что число документов, которые понадобится собирать, и инстанций, куда придется идти за согласованием зависят от сложности перепланировки и переоборудования, а также от здания, в котором они проводятся.

Это может быть :

  1. перепланировка и переоборудование жилого помещения (согласуется с Мосжилинспекцией);
  2. перепланировка и переоборудование нежилого помещения:
  • в отдельном здании (согласуется с БТИ, при затрагивании фасада понадобится разрешение от ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуры);
  • на нижних этажах жилого многоквартирного дома (согласуется с Мосжилинспекцией).

С перечнем документов для согласования перепланировки и переоборудования можно ознакомиться на нашем сайте.

Для экономии времени и сил вы можете поручить всю работу по согласованию вашей перепланировки специалистам нашей компании. Получить предварительную консультацию удобнее всего по телефону. Также можно воспользоваться нашей онлайн-консультацией или электронной почтой. Звоните или пишите, наши советы и ответы на ваши вопросы абсолютно бесплатны.

Переоформление жилого помещения в нежилое помещение. Как оформить квартиру как магазин?

Я зарегистрирован индивидуальным предпринимателем. Месяц назад как физическое лицо получил в наследство однокомнатную квартиру. Она находится на первом этаже жилого дома. Эта квартира имеет выгодное местоположение. Ее комната выходит сразу на главную улицу. Хочу эту квартиру задействовать в своем предпринимательском деле – открыть магазин. Но не знаю с чего начать переоформление квартиры в магазин. Подскажите, какие разрешения надо получить, и в каких государственных организациях получают разрешения такого вида?

Ответы юристов (6)

Здравствуйте! Согласно ст. 23 ЖК РФ , Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов, органом осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
При использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

С уважением Татьяна Юрьевна

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте

Вопросами перевода квартиры в нежилое помещение занимается местная администрация. Вам нужно обратиться туда со следующими документами:

  • заявление (бланк установленной формы вам дадут в администрации).
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (если у вас имеется только свидетельство о праве на наследство, обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации).
  • кадастровый паспорт и поэтажный план дома(эти документы вы можете получить в бюро технической инвентаризации)
  • проект переустройства или перепланировки (если таковые необходимы для использования квартиры как нежилого помещения, то есть если будет изменяться конфигурация помещения, осуществляется перенос или замена инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, такой проект готовит архитектурный отдел).

Администрация будет рассматривать эти документы в течение 45 дней. Если документы в порядке и условия перевода в нежилой фонд соблюдены (Статья 22 Жилищного кодекса «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»), то вы получите по почте документ — разрешение или отказ.

Если вы планируете делать переустройство и перепланировку, то этот документ будет основанием для начала производства этих работ. По их окончании составляется акт подписываемый членами приемной комиссии (ее формирует местная администрация). После чего она сама направит этот акт в организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.

Если же получен отказ, то вы имеете полное право обжаловать его в суд.

При разрешении все вопросов, связанных с вашей проблемой, нужно учитывать следующее. При оборудовании магазина вам придется оборудовать отдельный вход в него. Поскольку тут будет задействовано имущество собственников многоквартирного дома, то вам придетсяч получать согласие собственников помещений в этом доме на подобного рода действия.

Обратимся к Жилищному кодексу РФ.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

полагаю, что Вам лучше всего обратиться в специализированную организацию, т.к. данные перевод самостоятельно займет у вас не только много времени, но и нервов. Это длительная процедура, и достаточно дорогостоящая.

Для перевода квартиры в нежилое помещение требуют собирать следующие документы:

  • заявление с указанием причин перевода;
  • копии свидетельств о праве собственности на квартиру;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан;
  • проект переустройства и перепланировки помещения;
  • согласование проекта в Санэпидназдоре, Госпожнадзоре, АПО;
  • техническое заключение МосжилНИИпроекта или другой организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • справка из районного управления о том, что дом не признан аварийным и не стоит в планах на капремонт и реконструкцию;
  • информационное письмо из АПУ о возможности устроит отдельный выход в помещение;
  • выписка из ЕГРП;
  • акт технического обследования;
  • копии уставных документов для юридических лиц и копии свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговый орган для ПБОЮЛ.

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, понадобится разрешение городской межведомственной комиссии при департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы и отдельное разрешение от Мосжилинспекции.

В настоящее время в Москве упростили порядок, подробно рекомендую прочитать тут:

Добрый день!

Подать заявку на перевод квартиры в нежилое помещение можно на портале госуслуг Москвы:

Для получения услуги необходимо заполнить специальную анкету, указав адрес и площадь помещения, на изменение статуса которого запрашивается разрешение. Сканы правоустанавливающих документов, план помещения и план переустройства можно прикрепить к заявлению в любом из распространенных форматов.

Перечень необходимых документов:

  1. Заявление(1 шт.)
  2. Документ, удостоверяющий личность(1 шт.)
  3. Доверенность от заявителя на получение документа, оформленная в порядке установленном законодательством(1 шт.)
  4. Технический паспорт на жилое помещение (квартиру) в объеме раздела 1 «Сведения адресного и технического учета»(1 шт.)
  5. Правоустанавливающие документы на жилое помещение(1 шт.)
  6. Согласие на обработку персональных данных(1 шт.)

Услуга оказывается бесплатно.

Переделать квартиру в офис или магазин можно, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома, имеет отдельный вход или возможность его сделать, или помещения под ней также являются нежилыми.

Итогом оказания услуги станет распоряжение префекта о признании помещения нежилым. Все этапы рассмотрения заявления отображаются в личном кабинете на портале. Новый статус помещения занесут в Базовый регистр, что упростит получение других государственных сервисов в будущем.

Срок рассмотрения заявления по новому регламенту сокращен с 45 до 30 рабочих дней.

Кроме того придется получать разрешение на проведение переустройства и (или) перепланировки помещения для обеспечения использования его в качестве нежилого помещения: http://pgu.mos.ru/ru/services/procedure/3891/9113/9714/

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Согласование отдельного входа в нежилое помещение квартиры

здравствуйте , я приобрел две квартиры на первом этаже 5ти эт здания , они переведены в нежилые помещения , но вот проект согласовать по оборудованию отдельного входа не успели . мне нужно согласовать отдельный вход и начать работать в этом помещении .я не юрист , поэтому может не всегда корректен. Пожалуйста помогите найти решение. что необходимо какие согласования , какие сроки , стоимость

Уточнение клиента

здравствуйте ,я из г.Феодосия , Крым. данные нежилые квартиры без оборудования входа приобрел в 2015 г , Помещения переводились в нежилые при Украине , но в связи с референдумом не успели согласовать готовый проект , согласованый с пожарниками , сэс , рэс . Документы права собственности укр были на нежилые помещения , при покупке я получил свидетельства рос образца на нежилые помещения .Пожалуйста розьясните мне пошаговый порядок действий для оборудования отдельного входа , нужно ли согласовывать с жильцами МЖД какие сложности какие документы , куда идти в исполком, может есть вариант не согласовывать с жильцами.

так же вопрос по земле под входной группой.юрист сделал от моего лица кадастровый праспорт на землю всего дома , и обратился в земельный с просьбой о выдаче земли под входную группу, нам отказали , так как весь квартал должен быть внесенным в ген план . это правильные действия?

насколько решаем этот вопрос , какие сроки . готов платить деньги

подскажите может есть к кому обратится решить под ключ

31 Августа 2016, 12:44

Ответы юристов (11)

Здравствуйте. Странная ситуация- как вам согласовали перевод в нежилое- без отдельного входа- не понятно. Разве что вопрос изначально не ставили о какой то деятельности- но тогда зачем вам неижлое помещение там. в общем странно

В литературе- указывается что эти вещи связаны напрямую

Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина.Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований: 1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы; 2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями; 3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной; 4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории; 5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; представить договор и лицензию подрядной организации.

Статья: Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения
(Егорочкина Н.)
(«Жилищное право», 2012, N 2)

В соответствии с положениями ГК РФ собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ. Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно среди прочего ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД.
Положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД (п. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Кроме того, ЖК РФ закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, есть вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Статья: Перевод квартиры в магазин. Механизм и законодательное регулирование
(Мачавариани И.)
(«ЭЖ-Юрист», 2015, N 7)

Является ли устройство отдельного входа в жилое помещение реконструкцией? Важно определить, является ли устройство отдельного входа реконструкцией многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.
Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:
— надстройка;
— перестройка;
— расширение;
— замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).
Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер. На наш взгляд, в большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).
Вместе с тем есть также судебные решения, из которых можно сделать вывод, что суд не признал устройство отдельного входа реконструкцией (см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 по делу N А08-1446/08-17, Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N ВАС-3123/09 отказано в передаче дела N А08-1446/08-17 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2010 по делу N А49-7334/2009, Определением ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-13779/10 отказано в передаче дела N А49-7334/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).
ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев. Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение.
Тем не менее полагаем, что реконструирован может быть только многоквартирный дом в целом, но не отдельные жилые или нежилые помещения, расположенные в данном доме. Реконструкция является в большей степени институтом градостроительного, а не жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства. С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ, форма подразд. I-3, приведенная в приложении N 1 Правил ведения ЕГРП, п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, см. также письмо Росреестра от 03.06.2010 N 14-4295-ГЕ «Об объектах капитального строительства»).
На наш взгляд, отдельное помещение не может быть реконструировано исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
Вместе с тем некоторые судебные инстанции признают работы по устройству отдельного входа в жилое помещение, связанные с трансформацией оконного проема данного помещения в дверной проем, реконструкцией соответствующего жилого помещения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10).
В том случае, если устройство отдельного входа признавать реконструкцией, то нужно также признать и то, что наустройство отдельного входа необходимо согласие (решение) домовладельцев соответствующего многоквартирного дома.

«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»
(Стрембелев С.В.)
(«Библиотечка „Российской газеты“, 2012)

Таким образом все таки думаю вам надо будет получать согласие собственников дома на создание отдельного входа. После готовить проект через строительную организацию и потом уже они будут заниматься всеми согласованиями. Дело это не дешевое и не быстрое.

продолжение статьи именно о ходе дела (но учтите- это приведено для жилых помещений, однако внесение изменен в тех. паспорта- общий момент в любом случае)

Является ли устройство отдельного входа
переустройством (перепланировкой) жилого помещения?

Для начала определим, что признается переустройством (перепланировкой) жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с нормами ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; под перепланировкой, в свою очередь, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройства и перепланировки обычно выполняются для улучшения потребительских свойств жилых помещений. Переустройства и перепланировки могут выполняться в том числе и в связи с переводом жилого помещения в нежилое.
В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений включает в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
Таким образом, устройство отдельного входа в жилое помещение исходя из приведенных Правил является перепланировкой жилого помещения.
Кроме того, устройство отдельного входа в любом случае требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. (у вас будет тех. паспорт уже не жилого- но не суть) Форма технического паспорта жилого помещения содержится в настоящее время в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (приложение N 13). В соответствии с данной формой в техническом паспорте жилого помещения содержится план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома), а также разд. III „Техническое описание квартиры“. В техническом описании квартиры указывается количество и характеристики дверных проемов, имеющихся в квартире (п. 6 разд. III приложения N 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Следовательно, устройство отдельного входа является перепланировкой жилого помещения.
По общему правилу на производство перепланировки жилого помещения не требуется согласие иных домовладельцев. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если перепланировка жилого помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, то на такую перепланировку помещений должно быть получено согласие всех домовладельцев.

Есть вопрос к юристу?

Максим, добрый вечер! Согласно ст.23 Жилищного кодекса

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4
настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6.В случае необходимости проведения переустройства, и (или)
перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для
обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или
нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8.Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого
помещения требуется проведение его переустройства, и (или)
перепланировки, и (или) иных работ,
документ, указанный в части 5
настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих
переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и(или) перепланировки, представлявшегося заявителем
в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8
настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
работ подтверждается актом приемочной комиссии,
сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным закономот 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При этом, согласно ч. 2 ст. 22 ЖК

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение
не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без
использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,
если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Поскольку вам в описанном случае требовался отдельный вход в решении о переводе жилого помещения в нежилое должно было быть на это указано в соот. сч. 8ст. 23 ЖК. Это и является основанием для проведения необходимых работ.

Александр, а вас не смущает что в вопросе речь о нежилых помещениях идет?