Коап рф ст 621

Содержание:

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2008 г. N 17АП-805/08. (ключевые темы: административная ответственность — унитарное предприятие — договор аренды — правоустанавливающий документ — срок действия)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 22 февраля 2008 г. N 17АП-805/08

22 февраля 2008 г.

Дело N А60-31444/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ясиковой Е. Ю.

судей Нилоговой Т.С., Риб Л.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тухватуллиной Э.Р.

от заявителя — Муниципального унитарного предприятия «Водопроводно-канализационное хозяйство» (МУП «Водоканал») г. Новоуральск: Чижов О.В., паспорт, доверенность от 10.01.2008г.

от ответчика — Территориального отдела N 8 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Свердловской области: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя — Муниципального унитарного предприятия «Водопроводно-канализационное хозяйство» (МУП «Водоканал») г. Новоуральск

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 12 декабря 2007 года

по делу N А60-31444/2007,

принятое судьей Ворониным С.П.

по заявлению Муниципального унитарного предприятия «Водопроводно-канализационное хозяйство» (МУП «Водоканал») г. Новоуральск

к Территориальному отделу N 8 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Свердловской области

об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности

Муниципальное унитарное предприятие «Водопроводно-канализационного хозяйства» (далее — заявитель, МУП «Водоканал», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Территориального отдела N 8 Управления Роснедвижимости по Свердловской области (далее — административный орган, управление) от 01.11.2007 г. N 27 о назначении административного наказания, которым заявитель признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ), и назначено административное наказание в виде штрафа в размере 10 000 руб.

Решением арбитражного суда от 12.12.2007г. заявленные требования удовлетворены в связи с тем, что при производстве по делу об административном правонарушении административным органом допущены существенные процессуальные нарушения.

Не согласившись с решением суда в части выводов о прекращении договора аренды от 18.04.2007 г. N 222 и, как следствие, о наличии в действиях МУП «Водоканал» состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить в части, касающейся установления факта совершения предприятием административного правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ, ссылаясь на неправильное применение (толкование) судом норм материального права.

По сути апелляционной жалобы предприятие обжалует мотивировочную часть решения суда первой инстанции, в которой содержится вывод о наличии состава правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ.

Доводы жалобы сводятся к тому, что вывод суда о прекращении договора аренды от 18.04.2007г. N 222 необоснован, поскольку нормативное положение ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и обязательно для применения как арендодателем, так и арендатором. В данном случае арендодатель не возражал против фактического продолжения аренды, более того, факт продолжения арендных отношений по спорному договору подтверждается направленным арендодателем в адрес заявителя актом сверки по сентябрь 2007 г., а также начисление пени по указанному договору. Кроме того, в письме от 27.12.2005 г. арендодатель прямо указал, что основанием для прекращения права аренды земельного участка является передача его арендодателю. Таким образом, в действиях предприятия отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.

Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, в судебном заседании пояснил, что на данный момент предприятие продолжает использовать спорный земельный участок, новый договор аренды не заключен, поскольку прежний считается продленным на неопределенный срок. Представителем заявителя также заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела акта сверки за аренду земли за 2006 г. и за 3-й квартал 2007 г., платежных поручений N 1110 от 20.07.2007г. и N 1644 от 19.10.2007г. об уплате арендной платы за землю за 2-й и 3-й кварталы 2007 г., письма Администрации г. Новоуральска от 27.12.2005г. Ходатайство судом удовлетворено.

Административный орган, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, письменный отзыв на жалобу не представил, в судебное заседание представителей не направил. В соответствии с ч.3 ст.156 , ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 266 , 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части при отсутствии возражений сторон.

Заслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30.10.2007 г. административным органом проведена в отношении МУП «Водоканал» проверка по вопросам соблюдения земельного законодательства.

В ходе проверки установлено, что предприятие использует земельный участок с кадастровым номером 66:57:00 00 000:0055 площадью 4053 кв.м., расположенный по ул. Загородное шоссе, 4 в г. Новоуральске Свердловской области, без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов. Результаты проверки оформлены актом от 30.10.2007г. (л.д.13), на основании которого в отношении заявителя составлен протокол об административном правонарушении от 30.10.2007 г. (л.д. 11).

01.11.2007 г. административным органом вынесено постановление N 27, которым МУП «Водоканал» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.7.1 КоАП РФ, и назначено наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей.

Полагая, что данное постановление является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

При рассмотрении спора, придя к выводу о наличии в действиях заявителя состава вменяемого ему административного правонарушения, суд первой инстанции посчитал, что на дату проведения проверки срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, о заключении нового договора арендатор не заявлял и такой договор заключен не был, в связи с чем, арендные отношения прекращены. При этом заявитель продолжал использовать земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, что является административным правонарушением, ответственность за которое установлена ст. 7.1 КоАП РФ.

Оценив в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и проанализировав нормы материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд считает, что вывод суда о наличии в действиях заявителя состава правонарушения является ошибочным и подлежит исключению из мотивировочной части обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч. 6 ст. 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании, в частности, проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Статьей 24.1 КоАП РФ предусмотрено, что задачами производства по делам об административным правонарушениям являются всестороннее, полное, объективное и своевременное выяснение обстоятельств каждого дела.

Согласно п. 3 ст. 26.1 КоАП РФ при рассмотрении дела об административном правонарушении выяснению подлежит наличие события правонарушения и виновность лица в его совершении.

В силу ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. Обязанность доказывания вины возложена на административный орган.

Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению ( п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ).

В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа.

В данном случае под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Согласно оспариваемому постановлению МУП «Водоканал» вменено использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен заявителю на основании постановления Главы Новоуральского городского округа от 09.03.2006 г. N 275 для эксплуатации артскважины на праве аренды сроком на один год.

На основании данного постановления между администрацией Новоуральского городского округа и предприятием заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2007г. N 222. Согласно п.1.1. данного договора, спорный земельный участок передан заявителю сроком с 09.03.2006г. до 08.03.2007г., пунктом 9.3 договора предусмотрено, что его действие прекращается со следующего дня окончания срока действия договора, если арендатор не заявит о заключении нового договора.

Из содержания оспариваемого постановления также усматривается, что административный орган констатировал только факт предоставления участка, факт заключения конкретного договора аренды, а также факт непредставления заявителем доказательств обращения в администрацию городского округа для предоставления земельного участка на новый срок.

На основании установленных обстоятельств административный орган пришел к выводу о том, что в связи с истечением на момент проверки срока действия постановления от 09.03.2006г. N 275 и в силу ст.ст. 25 , 26 Земельного кодекса Российской Федерации предприятием допущено административное правонарушение — использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Вместе с тем, по мнению арбитражного апелляционного суда, при вынесении оспариваемого постановления административным органом не учтены положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской федерации, не установлена и не исследована вина заявителя, не исследованы фактические отношения, существующие между администрацией Новоуральского городского округа и МУП «Водоканал» по поводу пользования земельным участком.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как срок действия договора истек 09.03.2007г., а до истечения срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении, предприятие продолжало пользоваться земельным участком и вносило арендную плату, что подтверждается платежными документами, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Представленные административным органом в материалы дела запрос от 08.11.2007 г. N 426 об обращении заявителя в администрацию о продлении срока действия правоустанавливающих документов, в том числе на спорный земельный участок (л.д. 38), а также ответ на данный запрос (л.д. 39), подтверждающий то обстоятельство, что МУП «Водоканал» не обращалось с заявлением о продлении срока договоров аренды, не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела об административном правонарушении административный орган выяснял виновность заявителя в его совершении, в связи с тем, что указанные документы составлены после вынесения оспариваемого постановления.

Кроме того, ответ комитета по управлению имуществом от 20.11.2007 г. N 01-12/2829 (л.д. 39) может свидетельствовать только о том, что между сторонами договора аренды возник спор по вопросу возобновления арендных отношений, но что спор возник до проведения проверки и привлечения предприятия к административной ответственности, данный документ не свидетельствует.

Согласно ч. 4 ст. 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший соответствующее постановление.

Применительно к положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим арендные отношения, административным органом не выяснено отношение арендодателя к вопросу о том, имеются ли возражения по поводу продолжения использования предприятием спорного земельного участка, продолжаются ли арендные отношения, начисляется ли предприятию арендная плата, а в случае ее несвоевременной уплаты — пеня.

Следовательно, судом первой инстанции не учтено, что административным не доказано надлежащим образом событие вменяемого правонарушения и вина предприятия в совершении данного правонарушения.

Таким образом, апелляционная жалоба предприятия подлежит удовлетворению. Мотивировочную часть обжалуемого решения следует изменить, исключив из нее вывод о наличии состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП, в действиях МУП «Водоканал».

В остальной части решение суда сторонами не оспаривается.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176 , 258 , 266 , 268 , 269 , ч. 1 ст. 270 , ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 декабря 2007 года по делу N А60-31444/2007 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о наличии в действиях МУП «Водоканал» состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Ст. 621 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Может ли арендный договор включать условие о запрете на его возобновление?

Согласно п 2 ст 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает владеть и пользоваться помещением уже после того, как срок договора истек, и арендодатель не выражает по этому поводу возражений, арендный договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. При этом условия договора сохраняются.

Если в договор вносится условие, отвергающее применение указанной нормы, то между сторонами может возникнуть спор, касающийся правомерности такого условия.

Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон. Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие договора, которое ей противоречит, будет являться ничтожным.

Обратившись к судебной практике, мы не внесем ясность в этот спорный вопрос, так как среди судей сложился двоякий подход к трактовке указанной нормы.

Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению договором, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание.

Другая часть судей, считает положение п 2 ст 621 ГК РФ диспозитивным, то есть подлежащим изменению по соглашению сторон. И, соответственно, признаёт договор прекращенным при наличии в нем такого условия.

Таким образом, то может ли арендный договора включать условие, запрещающее его возобновление при дальнейшем использовании помещения арендатором, при возникновении спора, будет зависеть от позиции суда. При рассмотрении конкретного дела определяющее значение будет иметь мнение судьи относительно характера нормы, содержащейся в п 2 ст 621 ГК РФ.

Может ли арендодатель требовать неустойку, если арендатор не уведомил его письменно о расторжении или возобновлении договора по окончании срока? Законно ли включение такого условия в договор?

Граждане свободны при выборе условий договора. Поэтому, кроме случаев, когда условия договора прямо указаны в законе, стороны вправе предусмотреть в своем договоре любые положения.

Неустойкой является сумма, которая уплачивается при ненадлежащем исполнении обязательства. Она предусмотрена как мера ответственности за нарушение договора.

Поэтому, казалось бы, что внесение неустойки за неисполнение стороной одного из пунктов договора, при условии, что стороны вольны в его заключении, является законным.

Однако из анализа законодательных норм следует вывод, что неустойка твердо связана с наступлением негативных последствий для одной из сторон. Наступление же негативных последствий для арендодателя из-за того, что арендатор не уведомил его о том, что готов прекратить договорные отношения в предусмотренный срок, не очевидно.

Важно, что арендатор, по прошествии арендного срока имеет преимущество при заключении нового арендного договора — он имеет право, при желании, перезаключить соглашение без конкуренции с другими возможными арендаторами. При этом, о таком своем желании он письменно уведомляет арендодателя до окончания действия договора (п 1 ст 621 ГК РФ). То есть, если арендатор желает продлить существующий договор, он в любом случае извещает вторую сторону об этом.

По п 2 ст 621 ГК РФ договор возобновляется автоматически, если арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель никак против этого не возражает. Условия договора при этом не меняются. Если возражения у арендодателя имеются, то возобновить договор не получится.

По общему правилу отношения сторон считаются прекращенными по истечении срока договора. Дополнительного волеизъявления для этого не нужно. А значит арендатор не обязан письменно извещать арендодателя о том, что намерен расторгнуть договор по окончанию его срока.

Получается, что условие о том, что при неуведомлении арендодателя о желании расторгнуть договор по окончанию срока, арендатор платит неустойку, не соответствует законодательству.

Автоматическое продление договора аренды, если претензий от арендодателя не поступало

Здравствуйте! У меня находится киоск в поликлинике. Договор закончился в декабре 2016 года. От главврача уведомление об освобождении площади не поступало. (КонсультантПлюс: примечание.

О применении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договорам аренды государственного (муниципального) имущества см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Письмо Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).) Сегодня заезжаю в поликлинику, моей витрины и всего товара нет, завхоз сказал что все на складе. Скажите пожалуйста, правомерные ли действия со стороны главврача ? Если нет, то какие последствия могут быть для него, ведь по сути пропала моя витрина и весь товар на большую сумму.

27 Июля 2017, 14:46 Денис, г. Уфа

Ответы юристов (1)

Упомянутое Вами положение гражданского законодательства применимо при наличии следующих оснований:

1) пользование имуществом после истечения срока действия договора: да, действительно, с момента окончания срока действия договора прошло более полугода;

2) отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Все основания для пролонгации договора имеются. Таким образом договор аренды продлен на неопределенный срок на предусмотренных законом основаниях.

Итак, законом установлены следующие случаи, когда Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. ( какого либо уведомления направлено не было, исходя из информации изложенной в Вашем обращении — прим.) ( ч.2. ст. 621 ГК РФ)

На основании вышеизложенного действия Арендодателя следует признать незаконными.

Правонарушение, связанное с распоряжением чужим имуществом выходит за рамки договора аренды, здесь уже речь идет о незаконном удержании чужого имущества

а) Преступлением такие действия могут быть квалифицированы по нормам Уголовного кодекса (ст. 330 — самоуправство, ст. 160 — присвоение и растрата).
б) В качестве административного правонарушения подобные действия могут расцениваться по нормам Кодекса об административных правонарушениях РФ (ст. 19.1).
в) Гражданское законодательство преследует цель не наказать, а вернуть, поэтому содержит нормы, позволяющие потребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
г) Судебная практика, касающаяся рассмотрения некоторых правонарушений в виде удерживания чужого имущества, систематизирована в постановлении пленума Верховного суда «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» от 27.12.2007 № 51.

Если Вам не удастся вернуть свое имущество, договорившись об этом с другой стороной, Вы вправе обратиться в суд, подав иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения(ст. 301 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Текущая редакция ст. 621 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к статье 621 ГК РФ

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков, либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договора аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ВК РФ;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;
— постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Консультации и комментарии юристов по ст 621 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 621 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Ст. 621 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Изменится ли порядок административного обжалования результатов торгов по аренде?

Изменится ли порядок административного обжалования результатов торгов по аренде в отношении государственного или муниципального имущества?

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества регулирует ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ). В соответствии с ч. 1 указанной статьи заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Правовое регулирование порядка сдачи в аренду (безвозмездное пользование) государственного и муниципального имущества осуществляется в настоящее время в совокупности следующими законодательными актами:

  • Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ст. 17.1, ч. 4,5 ст. 53);
  • Гражданский кодекс РФ (ст. 447-449);
  • Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 8);
  • Приказ ФАС РФ от 18.09.2009 N 621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу»;
  • Постановление Правительства РФ от 28.09.2010 N 767 «Об определении официального сайта Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов»;
  • Приказ ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Перечисленные документы регламентируют как процедуру сдачи в аренду, так и указывают на ответственность в случае нарушения установленного порядка. Передача государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и нарушает Закон N 135-ФЗ (Письмо ФАС России от 02.09.2008 N ИА/22018).

В соответствии с Законом N 135-ФЗ, сделка, которая в нарушение ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ была заключена без проведения торгов, является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ. Указанные действия могут содержать состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.32 КоАП РФ, — заключение ограничивающего конкуренцию соглашения. Виновные могут быть привлечены также и к уголовной ответственности по ст. 178 УК РФ «Недопущение, ограничение или устранение конкуренции».

Таким образом, законодатель установил административную, гражданскую и уголовную ответственность за нарушение конкурентного законодательства, которая реализуется на практике. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 N Ф04-3131/2009(7434-А45-30) по делу N А45-16387/2008 — «… поскольку договор аренды объекта недвижимости между органом муниципального образования (арендодатель) и хозяйствующим субъектом (арендатор) был заключен без проведения торгов, обязательность проведения которых предусмотрена ч. 1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», суд пришел к выводу, что указанный договор являлся недействительным согласно ст. 168 ГК РФ…».

Постановление Президиума ФАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009 — «… суд указал, что, поскольку срок действия договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности истек в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 ФЗ «О защите конкуренции», а законных оснований для применения положений ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона, дающих возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, не имелось, возобновление договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов. При этом суд отметил, что положения ст. 621 ГК РФ не могли быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования…».

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17524-10 по делу N А40-24746/10-145-139 — «… возможность оспаривания антимонопольным органом сделок, заключенных без проведения торгов, прямо предусмотрена ч. 4 ст. 17 Закона N 135-ФЗ. Данная норма позволяет требовать признания торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными при нарушении правил ст. 17 Закона N 135-ФЗ…».

Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 N Ф04-4777/2009(12458-А45-30), ФАС Поволжского округа от 14.10.2009 по делу N А72-1578/2009 – «… с указанными требованиями вправе обратиться прокурор на основании ч. 1 ст. 52 АПК РФ (см.)…».

В ходе рассмотрения Коми УФАС России дела от 10 сентября 2010 года договор аренды объектов коммунального обеспечения поселка Водный расторгнут, имущество возвращено муниципалитету — «…управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Коми (Коми УФАС России) 15 сентября 2010 года признало Комитет по управлению муниципальным имуществом МОГО «Ухта» нарушившим закон «О защите конкуренции», передав в аренду частному предприятию ООО «Энергетика» объекты теплоснабжения и горячего водоснабжения поселка Водный.

Нарушения выразились в части 1 статьи 15; в статье 17.1; в части 1 статьи 19; а также в частях 1 и 2 статьи 20 Федерального закона «О защите конкуренции». Объекты коммунального хозяйства (сети теплоснабжения и горячего водоснабжения) были переданы в аренду без проведения торгов, без предварительного согласия антимонопольного органа, а также не в соответствии с целями, которые предусмотрены законом о защите конкуренции…».

Как видно из приведенного обзора практики внесудебного и судебного обжалования, у государственных органов наличествует механизм предотвращения злоупотреблений в процедуре сдачи в аренду государственного или муниципального имущества. Однако, другая сторона (потенциальные арендаторы этого имущества) не может защитить свои права, поскольку отсутствует процедура оперативного административного обжалования результатов торгов.

ФАС России в рамках «третьего антимонопольного пакета» разработала поправки, вводящие ускоренную процедуру административного обжалования результатов торгов на аренду в отношении государственного или муниципального имущества, проведение которых является обязательным по закону. Согласно поправкам, срок рассмотрения таких жалоб Федеральной антимонопольной службой составит всего 7 рабочих дней. В настоящее время сроки рассмотрения жалоб по признакам нарушения антимонопольного законодательства составляют 30 дней, после чего может быть возбуждено антимонопольное дело, которое может длиться несколько месяцев.

Можно надеется, что с принятием «третьего антимонопольного пакета» предпринимательское сообщество получит реальный доступ к государственному и муниципальному имуществу.